Určujícím faktorem v pozadí odolnosti nemovitostního trhu je podle hlavního ekonoma Trinity Bank Lukáše Kovandy až kriticky nedostačující nabídka nemovitostí, jež nedokáže uspokojit poptávku po nich. Nedostačující nabídka je z podstatné části výsledkem nepříliš funkčního, nepružného stavebního zákona, na jehož nové podobě se nyní intenzivně pracuje, ovšem s nejistým výsledkem. Stávající legislativa týkající se výstavby způsobuje v mezinárodním meřítku příliš dlouhá povolovací řízení, což právě neumožňuje nabídce pružně reagovat na nárůst poptávky.

Poptávka po nemovitostech je stále silná z důvodu ekonomické prosperity let 2014 až 2019, během nichž citelně vzrostla kupní síla tuzemského obyvatelstva a zejména Praha se ještě výrazněji zapojila do globálního trhu s nemovitostmi. Růst cen nemovitostí v ČR vykazuje dlouhodobě rostoucí trend, jenž je kromě relativně slabé nabídky dán fundamentálně také probíhajícím procesem makroekonomické konvergence ČR k bohatším zemím EU. Tento proces bude nadále pokračovat.

ČNB v roce 2020 podpořila nemovitostní trh nejen měnověpolitickou stimulací v podobě snížení základní úrokové sazby, ale specificky také uvolněním svých doporučení jednotlivým obchodním bankám stran podmínek poskytování hypoték. Specificky podpořila loni nemovitostní trh také vláda, jež zrušila daň z nabytí nemovitosti.

Fiskální a měnověpolitická stimulace umožnily na jedné straně bankám citelně snížit sazby hypoték, na straně druhé zatraktivnily nemovitosti coby investici. Atraktivita nemovitostí dále vzrostla jak z důvodu zrušení daně z nabytí nemovitostí, tak z důvodu relativního růstu atraktivity nemovitostního výnosu. Obecný pokles tržních úrokových sazeb, jenž v důsledku propuknutí pandemie loni na jaře nastal, vedl k poklesu výnosnosti konzervativních spořících či investičních nástrojů typu spořicích účtů, termínových vkladů nebo státních dluhopisů, což ještě zvýraznilo výnos právě nemovitostí.

Fiskální a měnověpolitická stimulace tedy udržují, případně dokonce posilují poptávku po nemovitostech, zatímco nabídka zůstává omezená. Z důvodu pandemické situace lze navíc předpokládat spíše relativní pokles objemu výstavby, což napjatou situaci na straně nabídky jen umocní. Pokles objemu výstavby, včetně výstavby rezidenční, nastává z důvodu obecné ekonomické nejistoty stran budoucnosti, kterou vyvolává pandemická situace. Současně kvůli pandemii došlo k odlivu zahraničních pracovníků, o něž je výstavba v ČR do značné míry opřena. V roce 2020 tak nastal citelný propad výkonu tuzemského stavebnictví, zejména pak právě pozemního stavitelství.

„Pandemická situace tedy trh s nemovitostmi jako celek nijak zásadně negativně nepoznamenává. Trhy s nemovitostmi se však vyznačuje citelnou setrvačností, takže nelze vyloučit opožděný dopad. Také je třeba brát v potaz odlišný vývoj v jednotlivých segmentech nemovitostního trhu," míní Kovanda.

Doposud jsme se primárně koncentrovali na segment rezidenčních nemovitostí. Pod nepříznivým tlakem se nachází část maloobchodního segmentu realit, a to kvůli odlivu zákazníku z prostředí „kamenného“ maloobchodu právě do oblasti online nakupování. Popsaná nejistota stran budoucnosti se pak projevuje hlavně v oblasti výstavby výrobních objektů a také kancelářských realit, které může poznamenat možný výraznější a trvalejší rozmach práce na bázi home office.

Stále silná poptávka při nadále omezené nabídce udržuje citelný tlak na růst cen nemovitostí jako celku. Tento tlak by měl přetrvat i v dalších letech. Je však třeba počítat s možnou přechodnou stagnací či propadem cen nemovitostí, který však bude omezen jen na určité lokality a na určité segmenty. Z hlediska lokality se pod nepříznivým tlakem ocitají z důvodu odlivu turistického ruchu zejména prémiové objekty v historickém jádru Prahy a částečně také v lázeňských městech v čele s Karlovými Vary. Současně se ovšem pod nepříznivým tlakem mohou ocitnout rezidenční nemovitosti v málo atraktivních lokalitách typů městských periférií a sídlišť, na něž ekonomický útlum způsobený pandemií setrvačně dopadne nejspíše.