Co je hlavním důvodem? „K hypotéce se sjednává i tzv. doba fixace, po kterou vám banka garantuje úrokové sazby. Pokud jste hypotéku ukončili před tímto datem, banka si mohla naúčtovat jen účelně vynaložené náklady, které s předčasným splacením hypotéky vynaložila. Ani náhodou to ale nepokrylo finanční ztrátu, kterou díky tomu utrpěla, obecně šlo dosud řádově o pár stokorun, od 1. 9. 2024 to bude ale jinak. Banky totiž mohou požadovat až 1 % z nesplacené jistiny úvěru,“ popisuje Petr Jermář, specialista na finance portálu Banky.cz. 

Dokládají to i slova Miroslava Majera, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz, který k tomu říká: „V roce 2023 vládou schválená novela zákona o spotřebitelském úvěru výrazně znevýhodňuje především takzvanou hypoteční turistiku. Novela na druhou stranu mírně rozšiřuje výčet situací, kdy je předčasné splacení hypotéky bez poplatku. Na správnost výpočtu poplatku při předčasném splacení bude nově dohlížet Česká národní banka. Doposud to nedělala a banky si účelně vynaložené náklady mohly vyložit rozdílně.“

Co vlastně to předčasné splacení hypotéky znamená?

Při sjednání hypotečního úvěru si volíte celou řadu parametrů, jedním z nich je i splatnost uvedená v úvěrové smlouvě. Jde o datum, kdy má být celá dlužná částka uhrazena, pokud se ji rozhodnete splatit dříve, pak hovoříme o předčasném splacení. 

Zásadní je i doba fixace

Dalším parametrem, který si spolu se splatností hypotéky volíte, je také už zmíněná doba fixace úrokové sazby. Během ní se úrokové sazby nemění, banka vám je garantuje. Za dobu, kdy hypotéku budete splácet, vás čeká hned několik refixací, doba fixace se totiž pohybuje v řádech měsíců až let. Nejběžnější je doba fixace na 1, 3, 5 nebo 10 let, když se konec fixace blíží, je ideální čas k rekapitulaci vaší situace a případnému předčasnému splacení hypotéky nebo k refinancování hypotéky.

Co je dobré udělat před koncem sjednané fixace radí Petr Jermář z Banky.cz: „Zhruba 3 měsíce před koncem doby sjednané fixace si udělejte malý průzkum a zjistěte, jaké jsou aktuální úrokové sazby hypoték, zkusit můžete oslovit i konkurenční banky a zjistit, zda náhodou nenabízí výhodnější podmínky než vaše banka. Pomůže vám hypoteční poradce.“ 

Co všechno se od 1. 9. 2024 mění? 

Za změnami stojí novela vlády o spotřebitelském úvěru, kterou vláda schválila 14. 6. 2023, její součástí je hned několik úprav, které se dotknou starých i nových smluv všech spotřebitelských úvěrů na bydlení, tedy jak hypoték, tak úvěrů ze stavebního spoření.

Hlavní změnou je výše náhrady za předčasné splacení hypotéky

Pokud se rozhodnete hypotéku splatit před vypršením doby fixace, banky si mohou naúčtovat poplatek, který nově může dosáhnout až 1 % z nesplacené jistiny, což je oproti dosavadním podmínkám velký rozdíl. Pokud totiž máte nesplacenou část úvěru například 3 miliony korun, poplatek za předčasné splacení může vyšplhat na 30 tisíc korun. 

„Ministerstvo financí ve svém stanovisku uvádí, že poplatek má bankám vyvážit to, že jim předčasným splacením hypotéky skončí i výnosy z úroků, se kterými počítaly pro období fixace úrokové sazby. Novela zachovává dosavadní právo každý rok splatit 25 % původní jistiny úvěru zdarma za jakýchkoliv podmínek,“ dodává Miroslav Majer z portálu Hyponamíru.cz.

Zdroj: Hyponamíru, Banky.cz